周宗江律师
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【案情】
申请人张某与被申请人郭某债务纠纷，2013年9月申请人向法院提出诉前保全申请，要求查封被申请人郭某的桂国用（2012）第0761号国有土地使用权载明的01-（26）-146的国土土地使用权，并提供了担保。法院于同日受理了其申请，并依法裁定：查封了被申请人郭某的桂国用（2012）第0761号国有土地使用权载明的01-（26）—146的国有土地使用权（该土地使用权在土地登记权属上为郭某和黄某）。另查明：桂国用（2012）第0761号项下的地号为01-（26）-146号国有土地登记卡登记权人为郭某、黄某。2013年4月19日本院受理的原告案外人黄某、徐某、陈某诉被告被申请人郭某退伙纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、被告郭某退出合伙，自即日起被告郭某不再是地号为01-（26）-146的国有土地进行房地产开发的合伙人；二、被告郭某对桂国用（2012）第0761号的国有土地使用权裁明的地号为01-（26）-146的土地不再享有使用权，该块地的使用权由原告黄某、陈某、徐某三人共有，由原告三人共同开发，开发所得利润归原告三人享有，开发的亏损由原告三人承担；三、……。本院对双方上述协议予以确认，并于2013年4月民事调解书并同日发生法律效力。案外人黄某三人已根据调解书向法院申请强制执行，要求变更土地登记权人。在法院在采取查封措施后，案外人黄某、徐某、陈某以上述调解书发生法律效力并法院正在强制执行为由向法院提出异议，被申请人郭某不再享有该土地使用权，请求法院中止对查封土地的查封，并撤销查封民事裁定书。
【分歧】
关于郭某是否对享有土地使用权，存在以下二种观点。
一种观点认为：土地使用权应属于不动产物权，其物权变动的效力应根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中，就算权利人依据法院生效文书并申请执行，只要未到不动产登记部门办理变更登记就不发生物权变动的效力。被申请人依然享有土地使用权，法院可以进行查封。
另一种观点认为：公权致不动产物权的变动的效力应优先适用于不动产物权公示方法和效力的一般性规定。关于《中华人民共和国物权法》第九条只是物权变动的一般性规定，物权变动还有《物权法》第二十八条的特别规定，是公权力致使物权发生了变动，法律文书生效时已经导致了物权的变更。该案中，关于土地使用权的纠纷已经法院确认生效，被申请人郭某不再享有土地使用权，经由法院依法执行。故案外人的理由成立，应中止对土地的查封。
【评析】
对以上争议，笔者同意第二种观点。理由如下：
第一，依据相关法律规定,土地使用权应属于不动产范畴,其使用权的取得与变动应适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），因此受《物权法》的调整和规范。其中《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”只是物权变动的一般性规定。其中该条也明确了法律另有规定的从其规定。
第二，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条为物权变动的特别规定，系物权公示的例外原则，应优先适用于《物权法》第九条的一般规定。此情形下，物权非经交付或登记亦发生物权变动的效力。该案中，申请人张某在诉前保全阶段依法查封的被申请人郭某的土地使用权，案外人黄某等三人已先依法通过诉讼程序，并经人民法院制作的生效法律文书变更了查封土地的使用权。并依据生效文书向法院申请了强制执行，故案外人的理由成立。
（作者单位：湖南省桂阳县人民法院）
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