周宗江律师
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物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。此条规定即物权公示原则。
物权公示原则要求，不动产在转让时，必须以登记作为物权转让的必要条件。旨在向社会公众宣示物权的变动情况，以明确物权的归属，同时确保基于该不动产进行交易的安全。
物权公示原则是物权法的重要原则，在肯定物权的归属，确保交易安全，保证不动产交易税的收取，加强不动产管理方面具有十分重要的意义。然而，在一些特殊的不动产交易纠纷中，物权公示原则却显示出了弊端，给不动产的确产带来了麻烦，如果仍然坚持物权的转移以登记为条件的话可能造成不公平后果的产生。下面举一个案例。
【案情】
甲与乙签订一份房屋买卖合同。甲将其名下的一所房屋卖与乙。乙向甲支付房款后，甲将房屋和产权证明交付于乙。但甲乙并没有办理房屋过户手续。后乙将该房屋卖给丙。丙在给付房款后，乙将房屋和属名为甲的房屋产权证明付给丙。后甲以乙、丙为被告向人民法院提起诉讼。以自己是房屋的所有权人，乙无权处分该房屋，要求：一、撤销乙与丙的房屋买卖合同。二、要求丙将房屋归还给自己。
【分歧】
针对此案，有以下几种意见：
第一种意见认为，甲与乙虽然签订了房屋买卖合同。甲也向乙交付了房屋和产权证明。但甲乙双方没有办理产权登记，根据物权法第六条：不动产物权的转移应当依照法律规定登记。那么未经登记，该房屋的物权仍归甲所有。所以，乙将房屋出卖给丙是一种无权处分行为。乙与丙之间的房屋买卖行为无效。丙应当将房屋交还于甲。
第二种意见认为，甲与乙虽然签订了房屋买卖合同。甲也向乙交付了房屋和产权证明。但甲乙双方没有办理产权登记，根据物权法第六条：不动产物权的转移应当依照法律规定登记。那么未经登记，该房屋的物权仍归甲所有。所以，乙将房屋出卖给丙是一种无权处分行为。但根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因而，乙与丙之间的房屋买卖行为有效，但由于乙未实际取得该房屋的所有权，所以丙不能取得该房屋的所有权。但乙与丙签订的房屋买卖合同有效，丙可另诉乙要求乙向自己承担违约责任。
第三种意见认为，甲与乙签订房屋买卖合同后，甲将房屋和产权证明交付给乙，实际履行了交付义务。虽然双方未办理房屋过户手续，但房屋的产权已经由甲转移到乙。因而，乙再将该房屋卖与丙，是一种有权处分行为。甲不能以房屋的产权仍然登记在自己的名下，而具有房屋的所有权。理由是，甲乙双方进行房屋交易，其交易标的就是房屋的所有权，这是交易的目的所在。乙向甲支付房款，甲将房屋及产权证明交付于乙，那么事实上双方已经各得所需。乙得到了房屋，甲得到卖房款。在完成交易后，甲基于该房屋的一切权力都已经归于消失，而甲这时还基于没有进行产权变更登记而以物权优于债权为由保留追回该房屋的权利，那么对乙是不公平的，对乙的后手交易人也是不公平的。如果甲在基于交易行为已经得到了交易的利益，再赋予甲根据情况变化取回房屋的权利，那么这样的法就是恶法了。
【评析】
笔者同意第三种意见。理由如下：
首先，甲乙履行完房屋买卖合同后，尽管未进行房屋变更登记。但基于合同的目的，双方都各求所需，实现了交易目的。在甲乙之间，房屋的产权理应归于乙。对于甲来说，虽然产权登记没有变更，但甲除了按照合同法的规定在乙的要求下履行协助办理房屋过户手续外，甲已经丧失了基于该房屋的任何权利。
其次，物权公示主义的作用在于向社会不知情者公示不动产的物权状况，明确所有人的排他性权利，同时也为他人就该不动产进行交易提供安全保障。但之于甲乙之间作为买卖合同双方，物权公示主义没有任何意义。因为双方就不动产交易情况再熟悉不过了，没有必要再以物权公示主义来保护不动产出卖人的利益。
再次，乙在事实上取得房屋的所有权后再将房屋卖于丙，对乙来说就是一种有权处分，而不是无权处分。在这种情况下，乙再将房屋及属名为甲的房屋产权证明交付给丙后，相对于甲乙，丙就取得了该房屋的所有权。
最后，这种产权的转移是在甲乙丙三者之间进行的。乙丙对该房屋的权利，不能对抗其他已经以登记的方式取得该房屋所有权的第三人。也就是说，甲在将房屋及产权证明交付给乙之后，又将该房屋卖给丁，并通过某种方式办理了产权登记。那么乙丙这条线上（包括丙的后手）所取得的所有权就不能对抗丁已经通过登记的方式取得的所有权。
综上，笔者认为，交付可以作为不动产物权变更的条件，但仅局限于出卖人和买受人、买受人的后手人之间，这种物权的变动不能对抗以合法方式通过登记形式取得该房屋产权的其他合法权利人。
在甲乙丙三者之间进行的房屋连环交易中，甲将房屋卖给乙并实际交付，乙将房屋卖给丙并实际交付，虽然房屋还登记在甲的名下，但该房屋的产权已经由甲转移到丙，甲没有权利再基于房屋产权登记于自己的名下而行使对丙追回房屋的权利。该类案件多体现在若干年前，房价较低时出卖人将房屋卖出后，该房屋经过多手交易，但因为各种原因没有履行登记手续。由于房价上涨，房屋的第一手出卖人与第二手买受人之间恶意串通，伪造一个交易时间在第二手与第三手进行房屋交易时间以前的一个房屋回购合同，造成一种从表面上看第二手交易人在将房屋卖给第三手时处于一种无权处分的状态。在这种情况下，在没有明确的交付作为不动产物权转移条件的法律规定下，第三手及其后手交易人则处于一个十分不利的地位。在司法实践中由于立法上的不完善，法官明知第一手出卖人与第二手交易人恶意串通的情况下，却很难在物权法的范畴内能找到明确的法条来为保护第三手及后手交易人的合法权益提供强有力的审判依据，给审判工作带来很多困扰。在该类案件中，如果法官以法理为依据来判定第一手出卖人败诉的话，第一手出卖人就会以上访、闹访等方式向法院、法官施加各种压力，甚至会拿着物权法第六条来质问法官。
基于此，笔者提出以下建议：对物权法第六条作出如下修改，在第一款下加入第二款：不动产买卖，出卖人将不动产和产权证明交付给买受人后，不动产物权由出卖人转移给买受人，但未办理物权变更登记的买受人基于不动产交付取得的不动产物权不能对抗除出卖人以外其他通过登记方式取得该不动产物权的权利人。
（作者单位：辽宁省灯塔市人民法院）