周宗江律师
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摘自三峡商报 周宗江律师进行法律点评 210年4月25日
【阅读提示】
近段时间，宜昌城区多个小区发生业主被盗事件。4月27日，龙苑小区发生一起入室盗窃，作案方式为插片入室。5月12日，龙腾佳苑再次发生窃案4起，窃贼通过插片、翻窗、撬门手段入室盗窃。5月15日，中南丰景小区4户业主被盗，损失财物3万余元……
家里被盗，谁摊上这事总会不快一阵子，郁闷之余，很多人都会找物业理论一番，结果大多是业主无功而返。而宜昌的一对80后小夫妻，却为此跟物业公司较上了劲，一纸诉状将物业公司告上了法庭。
在这起案件中，孰是孰非？谁又该来为业主的损失“买单”？
一审法院驳回了原告诉求，二审法院却判令物业公司承担业主30%的损失。不管是对业主来说，还是对于物业公司而言，这起案件都能给我们一些启示。
案发小夫妻家中被盗
小杨和小王都是典型的“80后”，二人婚后在城区某小区购买了一套二手商品房。小两口的日子本也过得快快乐乐，可是，不久家里发生的一件事情却让二人高兴不起来了。
2010年5月22日，小杨和小王回家探望父母。第二天下午2点多钟，当二人打开自家大门时，眼前的景象顿时把二人吓了一跳：只见家里一片狼藉，卧室的衣柜、床头柜等被翻得乱七八糟……
家里遭贼光顾了！二人赶紧拨打110报警。经过清点，二人发现家中现金、笔记本电脑、金银首饰等物品被盗，损失达4万余元。
接警后，警方立即赶到了案发现场。经现场勘查发现，家里的门锁完好无损，窃贼是通过撬开防盗网爬上阳台，通过一扇并未加锁的双开铝合金玻璃门潜入室内作案的。
虽然警方立了案，但由于线索有限，案件一时并没有侦破。
自己居住在一个有正规物业管理的小区，还交纳了物业费，家里居然被盗，并且损失严重，小杨和小王很是恼火。他们认为，物业公司没有尽到对业主人身、财产的安全保障义务，工作存在疏忽，应当对自己的损失承担一定责任，而物业公司则对此说法并不认同。
在和物业公司协商未果的情况下，一个月后，夫妻二人一纸诉状将小区物业公司告上法庭，要求对方更换自家被损坏的窗台护栏，同时赔偿60%的损失，即25000余元。
一审原告诉求被驳回
面对业主的起诉，物业公司认为，自己已经尽到注意义务，况且业主的索赔没有法律依据，其所称的损失也无法认定，双方就此展开了辩论。
在法庭上，小杨和小王提交了物业公司与业主签订的《前期物业管理委托合同》。根据该合同，物业公司的管理服务内容为，负责业主所属物业相关的公共设备、设施的管理保养，负责该小区的交通、邻里秩序及公共区域的清洁卫生工作，保障业主生活、工作正常有序。
法庭审理调查发现，该物业公司在履行合同及其职能过程中，在安保方面，虽聘请有保安，设立了门卫，安装有红外线设施，但从原告提供的《小区来访人员登记簿》及《夜班巡视登记表》来看，保安人员疏于对进出小区的陌生人员的盘问登记。
法庭认为，在防盗系统不能够正常使用的情况下，物业未采取必要的安全保障措施，未充分履行合同约定的义务，根据《物业管理条例》相关规定，应当承担法律责任。同时法庭也认为，原告外出时未对双开玻璃门加锁，安全防范意识不强，对家中财产被盗有不可推卸的责任。
虽说原告要求物业赔偿的理由得到法庭认可，但是在庭审中，对于被盗物品的种类及数额，原告多次陈述不一，其数额从2万余元到5万元不等。由于该案未破，无犯罪嫌疑人供述，法庭对原告的损失也无法认定。
由于证据不足，一审法院驳回了原告的诉讼请求。
二审物业承担30%责任
小杨和小王并不服一审判决，当年12月，二人向市中级法院提出上诉。针对此案中双方争论的多个焦点问题，二审法院组成合议庭进行了开庭审理。
对于物业公司是否应承担赔偿责任，法庭认为，根据民法诚实信用原则，物业公司应本着善良管理人的 态度，为业主提供安全的居住环境。物业公司收取了业主的物业管理费，获取了利润，就应尽到相应责任。本案中，物业公司保安人员未对进出小区的陌生人盘问登记，防盗报警系统也处于失效状态，一定程度上给小偷行窃创造了条件，应该对原告承担赔偿责任。
对于损失金额，法庭认可了原告提供的购货发票对被盗物品的价值具有证明力，但是，原告提供的发票经法庭核对只有17000余元。部分财物经过折价处理，法庭最后认定原告被盗财物价值16000余元。
既然认定物业要承担责任，那比例该怎样划分呢？法庭认为，原告外出时疏于防范，自己应对损失承担一定责任。对物业公司来说，让其承担一定责任，可以使业主损失得到一定赔偿，也利于促使物业公司积极履行安全保障义务。基于该小区物业收费较低，法庭认定物业公司承担30%的责任较为合适。
2011年3月，市中级法院作出终审判决，物业公司赔偿原告财物被盗损失4900余元。
律师说法
记者查阅资料发现，国内审结的类似案件并不少，其中物业公司判赔和判不赔两种结果都有。那么，什么情况下小区业主被盗，物业需要承担责任呢，责任比例又该怎样划分？记者就此采访了湖北楚贤律师事务所律师周宗江。
业主须证明物管存在违约
周律师表示，从法律关系上看，业主和物业公司之间存在物业服务合同关系。我国《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
一般情况下，物业管理企业和业主所签订的《物业服务合同》中，都约定有安保条款。但是这种安保义务是基于当事人的约定而产生，因此当事人约定的不同，具体的安保义务内容也不相同。如果物业管理企业未依约履行上述义务，则需要对业主承担违约责任。
本案物业公司的保安人员对于进出小区的陌生人疏于盘问登记。防盗报警系统不能正常使用，保安人员也没有采取必要的措施。说明物业公司没有认真履行合同义务，存在违约行为，对业主造成的损失具有因果关系，故应当承担赔偿责任。
可是，业主的财产损失毕竟是由违法犯罪分子造成的，物业公司即使存在过错，也不应当承担全部责任。其承担责任的比例取决于其过错的大小、业主有无过错以及其收取物业费的多少等具体情况由法院确定。
另外，根据法律规定，业主应当对自己的损失负举证义务。如果刑事案件侦破，则损失容易确定。而本案中刑事案件并未侦破，则法院只能依据公安机关的现场勘查记录、业主的报案记录及购物票据等证据根据日常生活经验进行逻辑推理予以认定。
相关案例
业主家中被盗法院判物管全赔
2007年2月1日，重庆市南岸上新街一小区C单元12楼的业主梅兰回家时，发现家中被盗。经检查，家中现金、手表、数码相机、黄金钻石首饰等价值约3万元财物被盗。警方经过勘察，小偷是从被盗业主顶楼阁楼撬开窗户入室进行盗窃的。业主认为，案发前一个多月，进出大楼的单元防盗门就已损坏，至案发当天也未能修复，遂将物管公司告到法院，要求赔偿损失。
法院认为，物管公司负有对房屋共有部分、共用设施等进行维护、修缮、服务和管理的义务。尽管业主家中被盗的最终责任人属于偷盗者，但未抓到之前责任应由物管公司承担更为适宜。法院最终认定业主损失总额为25000元，判决由小区物管公司全额承担。
被盗起诉物业一审二审业主均败诉
2010年3月，居住在长沙市雨花区某小区的龙女士家中被盗，值钱物品被洗劫一空，保险箱也被“连根拔起”搬走。调查发现，龙女士所在的单元一楼门禁损坏，负一楼出入口安全门敞开，且闭锁器损坏，同时物业公司对出入小区人员没有登记和盘查，物业公司的管理存在严重疏忽。
雨花区法院认为，物业公司是应该对物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全负责，但并不承担确保物业管理区域内业主财产不遭不法侵害的义务。龙女士家中被盗，不能提供充分有效证据证明物业公司未尽到保安注意义务，或在履行安保义务过程中有过错所致。去年9月，雨花区法院一审判决驳回龙女士的诉讼请求。
龙女士不服，提出上诉。长沙市中级人民法院与雨花区法院查明的事实一致，2011年5月，长沙中院驳回上诉，维持原判。
记者手记
小区安全还须共同维护
小区安全，是业主和物业公司共同的期待，也需要双方共同来维护。首先，业主委员会应当在可以承担物业费的范围内尽量选择资质信誉更好的物业公司。其次，在签订物业管理服务合同时，对双方的权利义务尽量约定明确具体。第三，在日常生活中，业主要对物业公司履行合同进行监督，促使其严格履职，业主自身也要具备安防意识，以避免损失的发生。
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