周宗江律师
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【案情】
赵某与李某恋爱期间，赵某于2004年8月以其本人的名义购买位于山东日照某A小区楼房一处，该房屋总房款10万元，首付3万元（李某出资2万元），按揭贷款7万元。同年12月两人登记结婚，婚后共同偿还贷款至2012年11月双方离婚。两人婚姻关系存续期间，因经营需要共同向银行贷款35万元，由赵某的朋友张某提供担保，后张某代赵某夫妇偿还贷款。2012年9月赵某与张某签订房产买卖合同，以将其购买的A小区楼房出卖给张某的方式偿还借款35万元，后双方办理房产变更及土地使用登记手续，赵某随即搬离该楼房，李某继续在此居住。2012年12月赵某与李某经法院调解离婚，赵某支付李某20万元，李某认可该笔款项系出售涉案楼房的分割款。2013年9月张某要求李某返还房屋搬离A小区楼房，李某则以赵某与张某签订房产买卖合同时其不知情为由否认合同的效力并拒绝搬离，张某遂诉至法院请求物权保护。
【分歧】
本案中，关于赵某与张某签订房产买卖合同是否有效，张某能否主张物权保护存在以下两种观点：
第一种观点认为，依据《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。《城市房地产管理法》第三十八条也规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，李某作为涉案房产的共有人，在其不知情的情况下，其夫赵某擅自将房屋卖给第三人，擅自处分房屋的行为应当无效。
第二种观点认为，未经夫妻双方同意一方擅自卖房并非绝对无效，因保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。买受人可以主张物权保护。
【评析】
笔者倾向于第二种观点，理由如下：
其一，涉案房屋为夫妻共同财产。根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。（《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。）本案中，赵某与李某共同支付首付款，且婚后两人共同偿还贷款，因此，房产虽然登记在赵某名下，但应属夫妻共同财产。
其二，离婚时，李某与赵某分割售楼款视为对赵某售房的追认。从性质上说，追认行为是一种单方法律行为，并具有溯及力。从法律后果上说，追认权的行使结果是使效力待定的民事法律行为变成有效的民事法律行为，一经追认，其效力待定的行为自始有效，也从而使本人承担民事责任。就具体方式而言，追认在运用默示方式时应当以积极的、肯定的行为，即可以通过本人“作为”推定其真实意思。本案中，赵某与李某夫妻关系存续期间，赵某处置价值较高的房产，并办理过户手续。即便当时李某不知情，该处置行为处于效力待定状态，然而在双方协议离婚时，赵某将20万的卖房款分割给李某，李某接受认可，最终两人协议离婚。因此，该种情形下应推定为李某知情，其知情权未受到侵犯，同时李某分割房款的行为可推定为其对丈夫赵某处置房屋的追认。
其三，张某善意取得房屋所有权，可以主张物权保护。根据《婚姻法解释（三）》第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十七条第一款规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，房产证登记于赵某名下，张某与赵某签订《房屋转让协议书》，支付了房屋对价，并办理房产转让和产权过户登记手续，双方之间的买卖关系系建立在平等自愿的基础上，价格经协商一致，不存在显失公平或欺诈胁迫。由此可见，张某善意取得该套楼房的所有权，李某不能以不同意或不知道为由对抗善意买受人张某。张某作为该套楼房的所有权人，要求李某迁出该房屋应予支持。